1-2月房地产开发投资下降16.3%

1—2月份，东部地区房地产开发投资6308亿元，同比下降12.5％；中部地区投资1731亿元，下降25.9％；西部地区投资1953亿元，下降18.6％；东北地区投资123亿元，下降16.1％。

1—2月份，房地产开发企业房屋施工面积694241万平方米，同比增长2.9％。其中，住宅施工面积487654万平方米，增长4.6％。房屋新开工面积10370万平方米，下降44.9％。其中，住宅新开工面积7559万平方米，下降44.4％。房屋竣工面积9636万平方米，下降22.9％。其中，住宅竣工面积6761万平方米，下降24.3％。

对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：

1、开发投资

1-2月份全国房地产开发投资额同比增速为-16.3%，相比2019年全年出现了比较明显的下跌。受各地停工等影响，开发投资数据出现了比较罕见的负增长态势。不过也需要看到，过去政策层面对于开发投资数据一直认为是偏热偏高的，当前降温反而有助于促进部分扶持性政策出台。尤其是近期对于稳经济的做法中，房地产稳定企业投资、降低企业成本的动作有很多，包括土地竞拍保证金比例下调、土地出让金允许缓缴、房企施工周期可以调整、房企预售资金监管约束减少等，这客观上使得后续开发投资有反弹和转正的机会。

2、新开工

1-2月份全国房地产开发企业新开工数据同比增速为-44.9%，该数据相比开发投资等指标，跌幅更大，实际上其更直接受到了新冠肺炎疫情的影响。不过我们也要看到，3月16日开始，各地建筑工地也陆续开始复工，房地产新开工节奏会加快。而且后续若是房企融资到位，其对于新开工依然不会懈怠。

3、竣工

1-2月份全国房屋竣工数据同比增速为-22.9%。在2019年的时候房屋竣工数据首次转正，但今年1-2月份受到了干扰。何时转正，要看后续房地产市场的开复工等节奏。另外从政策层面看，近期各地都在积极刺激消费，包括发放消费券等。从房地产的角度看，其实要关注此类竣工数据。若是竣工数据后续可以转正，那么客观上可以刺激各类消费需求，比如说房屋装修需求、家电家居需求等。而这也是房地产下游产业最为关注的一个内容，也影响到下游产业的去库存等工作。

4、土地购置

1-2月份全国房企土地购置面积同比增速为-29.3%。土地购置数据继续保持负增长的态势。不过需要看到，土地交易数据并不太悲观。就目前来看，各地依然出现了一些高溢价的土地，其和土地交易市场更早放开、部分房企有充足的拿地资金等有关。近期各类房企积极发行疫情相关的债券，客观上资金压力也会有所释放。当然最核心的要看销售市场，如果销售数据不好，确实也会牵制房企的拿地。

5、商品房销售

1-2月全国商品房销售面积同比增速为-29.3%。该数据的降温，通俗来说，即相比去年同期跌了3成。若是从时间结构上看，其实今年1月份全国销售数据不是很差，但2月份部分城市出现了零成交或低成交，拖累效应很明显。但是我们对房屋销售数据并不悲观，尤其是此前深圳个别豪宅项目，总价在4000万以上的，也出现了销售过程中“戴口罩秒光”的现象，也继续说明市场需求依然存在。后续交易是否启动，关键看疫情防控工作的情况，尤其是人员可以流动的状况。

6、待售面积

1-2月全国商品房待售面积同比增速为1.4%。在连续35个月同比下跌的情况下，库存数据首次由负转正。这有两点原因。第一、新冠疫情客观上限制了房屋的销售和去库存。第二、从历史数据看，其实在2018年开始，各地库存数据就已经陆续上升，尤其是预售证管控放松的城市，实际上库存数据是有所反弹的。库存压力重新显现，后续需要积极刺激住房消费需求，尤其是在首付政策、房贷利率和购房补贴等方面进行调整。

7、到位资金

1-2月份全国房地产开发企业到位资金同比增速为-17.5%。资金到位状况恶化，但也不必过于悲观。就近期的房企动作看，其债券融资力度明显强化，包括规模扩大、融资成本降低、融资获批时间压缩等。另外，债券市场的注册制发行机制推行，也加快了房企等债券的发行。而随着预售资金监管政策的改善、商业银行可贷资金规模的提高，客观上房企的资金到位状况依然是会有所改善的。

8、房价

1-2月份全国商品房均价为9679元/平方米，同比涨幅为6.6%。单纯从均价数据看，房价没有明显下跌，这说明房价的构成因素是比较复杂的。虽然客观上房企会主动降价促销，但是组成房价的重要因素即土地成本是在上升的。另外房屋的精装修等比例提高，客观上都会对房价等产生影响。当然在实际过程中，购房者可能会看到房企降价促销，当然也要防范各类虚假降价促销的做法。

9、地价

1-2月份全国土地均价为4029元/平方米，同比涨幅为-9.8%。从低价本身来说，出现了比较明显的下跌。地价数据下跌，客观上也说明部分城市拿地是比较保守的。就目前来看，包括广东江门等城市已经明确了刺激房企拿地的动能。后续土地市场若是要提振，改善投资拿地的环境很关键。而最终也要取决于当地的房屋销售市场和融资环境。