超大、特大城市城中村怎么改？重磅政策公布， 专家解答

城中村改造是超大、特大城市高质量发展亟待解决的难题。今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称“指导意见”）。

住房和城乡建设部近日表示，超大、特大城市正分三类推进实施这项工作。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

本轮城中村改造和过去“大拆大建”的模式有何区别？一起来看专家解读。

区别于以前的“棚改”

本轮城中村改造分三类推进实施

在专家看来，拆除新建模式适合原有土地利用和建筑形态、质量不符合城市规划建设标准的城中村。只有资金可以平衡的、改造意愿强烈的、安全消防隐患比较大的、产权基础清晰的，才会实施拆除重建。

不具备这些条件的，就要在守住安全底线的前提下，常态化地推进整治提升，或者做局部拆迁，为公共服务补短板提供空间。这种模式成本相对而言比较低，周期比较短。

中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋介绍，第三种拆整结合方式，实际上是前两种模式的结合。保留适用部分，拆除不适用部分而后新建，总体成本适中。

从整体看，超大、特大城市城中村改造通过三类方式实施，意味着这项工作与以前的“棚改”是不一样的，是要解决我国城市发展不平衡、不充分的矛盾，让城市的公共服务充分覆盖城中村，让村民和新市民年轻人彻底融入城市，享受均等化的公共服务，实现城镇化、公共服务住房和产业的均衡发展。

依法征收、净地出让

充分保障村民合法权益

住房和城乡建设部近日明确提出，此次城中村改造要在法制的轨道上进行，坚持依法征收、净地出让、充分保障村民合法权益。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，超大、特大城市推进城中村改造，必须先行做好征求村民意愿、产业搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、落实征收补偿安置资金等前期工作，广泛争取老百姓支持，这样可以最大限度减少改造中的矛盾和阻力。

楼建波介绍，依法征收最重要的目的是保护城中村里面已有的合法权利，比如要征求村民的意愿，在征收之前必须把征收补偿款先落实到位，在建设的时候把安置房建设放到首要的位置。

而提出净地出让的要求，在楼建波看来，其核心就是充分保障村民权益。“净地出让最主要的要求就是，政府拿来出让的土地，必须是征收补偿都已经做好了的地。而项目顺利按期推进，对于跟政府签了安置协议的权利人来讲，是一个特别巨大的保障，保证他们能够按时住回安置房里。”

多渠道筹措改造资金

与保障性住房建设相结合

城中村改造需要大量资金，此次住房和城乡建设部明确提出，城中村改造既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。城市政府对城中村改造负主体责任，统筹市域内改造资金安排，做到改造资金市域内综合平衡、动态平衡。

此外，住房和城乡建设部近日还明确，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房。在专家看来，实现规模化的统一改造、统一租赁，对解决外来人口、新市民等的居住问题创造了条件，有利于进一步解决超大特大城市“住房难”问题。

充分发挥市场的作用

鼓励和支持民间资本参与

国务院发布的指导意见中明确提出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

专家表示，此轮城中村改造中，社会资本将作为重要主体，财政资金发挥杠杆作用，参与主体将会是城市更新经验丰富、资金较为充裕的央国企、民间资本。同时，市场的作用也是不可缺少的。发挥社会力量，特别是调动民间资本积极性，都需要市场作用的有效发挥。

下一步，为了鼓励和支持民间资本参与城中村改造，各地政府应当提供更多的政策支持和优惠措施，还可以通过设立基金等方式，为社会资本参与城中村改造提供更多的支持。