房地产

板块介绍

房地产是周期之母，房地产通过投资、消费既直接带动建材、家电等制造业，也明显带动金融、商务服务等第三产业，地产可分为商业地产、住宅地产、工业地产、园区地产，以住宅地产最为常见。

地产产业链的内部关系可简化为：房地产企业从金融机构获得资金、从政府部门获得土地资源后，由设计院按照要求进行建筑设计，房地产企业或施工单位采购建材，最后施工单位进行房屋建设、初步装修；房屋建设好后，由房地产企业负责销售；消费者购置完房产后，按照各自的消费能力和消费偏好，进行房屋的进一步装修，而后购置家电、家具等。销售牵动地产周期，开工和竣工滞后于销售，开工滞后销售时长的关键在于库存水平，竣工滞后销售时长的关键在于期房占比、三/四线城市销售占比及精装房渗透率。

居民住房具有两种属性：消费属性和投资属性。1）消费属性：包括刚性住房需求与改善性住房需求，可以视作我国的住房真实需求。其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善性住房需求主要是由住房条件的提升所带来的，即来源于人均住房面积的提升和棚改带来的改善性需求。2）投资属性：即金融属性更具周期性和政策性，其中预期资产价值升值和收取稳定的租金是投资性需求的关键因素。